Bankat shqiptare mes fitimeve, kredive dhe rrezikut të pronave: a po hyn sistemi financiar në një fazë më delikate?
Bankat shqiptare mes fitimeve, kredive dhe rrezikut të pronave Banking & Real Estate Market Albanian Italiano English Bankat shqiptare mes fitimeve, kredive dhe rrezikut të pronave: a po hyn sistemi financiar në një fazë më delikate? Sektori bankar shqiptar po vazhdon të japë pamjen e një sistemi të qëndrueshëm dhe fitimprurës. Kreditimi po rritet, fitimet mbeten të larta dhe raporti i kredive me probleme është ndër më të ulëtit historikë. Por pas kësaj panorame pozitive po shfaqen disa sinjale që meritojnë vëmendje serioze: ekspozimi gjithnjë e më i madh ndaj tregut të pasurive të paluajtshme, rritja e provigjioneve për humbjet e mundshme dhe ngadalësimi i ritmit të tregut imobiliar. Në pamje të parë, sistemi duket i fortë. Në thelb, ai po bëhet më i ndjeshëm ndaj çdo goditjeje që mund të vijë nga tregu i pronave apo nga shtrenjtimi i parasë. 4.5 miliardë euro prona në duart e bankave Shifra më domethënëse është ajo e lidhjes së bankave me pasuritë e paluajtshme. Sipas të dhënave të publikuara, rreth 76% e kredisë bankare në Shqipëri jepet kundrejt kolateralit, ndërsa afërsisht 48% e të gjithë portofolit të kredisë është i garantuar me prona të paluajtshme. Në fund të vitit 2025, vlera e kredive të mbështetura me kolateral në prona arriti në rreth 440 miliardë lekë, ose afro 4.5 miliardë euro. Kjo do të thotë se sistemi bankar shqiptar është sot shumë më i lidhur me tregun e pasurive të paluajtshme sesa një dekadë më parë. Për sa kohë çmimet e apartamenteve rriten, kjo nuk duket problem. Por momenti kur tregu ngadalësohet, bankat ekspozohen automatikisht ndaj një risku më të madh. Dhe sinjalet e para të ngadalësimit tashmë kanë nisur të duken. Tirana po humbet ritmin, ndërsa bregdeti po hyn në një fazë të re financimi Pas disa vitesh me rritje agresive të çmimeve, tregu i apartamenteve në Tiranë po hyn në një fazë më të ftohtë. Sipas të dhënave, rritja vjetore e çmimeve në kryeqytet zbriti në vetëm 4.4% në gjysmën e dytë të vitit 2025, nga mbi 32.6% që ishte më parë. Kjo është një diferencë shumë e madhe dhe një tregues i qartë se tregu nuk po ecën më me ritmet e viteve të fundit. Ndërkohë, rritja po zhvendoset më shumë drejt zonave bregdetare, ku kërkesa vazhdon të mbështetet nga investimet turistike dhe blerjet nga shtetas të huaj, por edhe nga shqiptarë të Kosovës dhe diaspora. Në këtë pikë po shfaqet një zhvillim i ri me ndikim potencial për tregun shqiptar të pasurive të paluajtshme. Disa banka në Kosovë po projektojnë modele të reja financimi që synojnë të mundësojnë kreditimin për blerjen e pronave në Shqipëri, duke përdorur kolateral në Kosovë ose në një shtet tjetër. Ky model do të krijonte për herë të parë një lidhje më të drejtpërdrejtë mes sistemit bankar kosovar dhe tregut imobiliar shqiptar, duke rrit rritjen e aksesit në financim për qytetarët e Kosovës që kërkojnë të investojnë në bregdetin shqiptar. Nëse kjo skemë zgjerohet, ajo mund të ndikojë ndjeshëm në rritjen e kërkesës për prona në jug të Shqipërisë dhe në rritjen e mëtejshme të çmimeve në zonat turistike. Paralelisht, në treg po hyn edhe banka Turke Ziraat Bank, e cila është prej vitesh prezente në Kosovë dhe po zgjeron aktivitetin edhe në Shqipëri përmes hapjes së filialeve të saj. Hyrja e aktorëve të rinj rajonalë mund të sjellë më shumë konkurrencë në kreditim, por njëkohësisht mund të krijojë edhe një fazë të re ekspozimi ndërkufitar në tregun shqiptar të pronave. Kjo do të thotë se tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri nuk po mbështetet më vetëm te kapitali vendas, por gjithnjë e më shumë po ndikohet nga flukset financiare rajonale. Kreditimi po rritet me shpejtësi Pavarësisht ngadalësimit të tregut të pronave, bankat po vazhdojnë të kreditojnë ekonominë me ritme të forta. Në mars 2026, kredia për ekonominë arriti në 958.5 miliardë lekë, me një rritje prej 10.6% krahasuar me një vit më parë. Kjo tregon se bankat ende kanë likuiditet të bollshëm dhe oreks për të financuar tregun. 10.6% Rritja e kredisë për ekonominë deri në mars 2026. 70% Rritja e provigjioneve për kreditë e këqija në tremujorin e parë. Por paralelisht me rritjen e kredisë, po rritet edhe kujdesi i bankave. Provigjionet për kreditë e këqija u rritën me rreth 70% gjatë tremujorit të parë të vitit. Në praktikë, kjo do të thotë se bankat po lënë më shumë para mënjanë për humbje të mundshme në të ardhmen. Ky është një nga treguesit më interesantë të momentit: bankat po japin kredi, por njëkohësisht po përgatiten për më shumë risk. Kreditë me probleme mbeten të ulëta, por trendi po ndryshon Raporti i kredive me probleme u rrit lehtë në 3.85% në mars 2026, nga 3.8% një muaj më parë. Në pamje të parë kjo duket lëvizje minimale, por ka rëndësi parce mund të sinjalizojë fundin e periudhës së përmirësimit të vazhdueshëm. Megjithatë, niveli aktual mbetet shumë më i mirë se vitet e krizës, kur kreditë me probleme kalonin 20%. Fitimet bien, konkurrenca rritet Një tjetër sinjal interesant është rënia e fitimit neto të sektorit bankar me rreth 18% gjatë tremujorit të parë të vitit. Ndërkohë, sipas raportit të Banka e Shqipërisë, po ndryshojnë edhe balancat mes bankave në treg. BKT mbetet banka më e madhe me 23.6% të tregut, por ka humbur terren. Credins është ngjitur në 17%, ndërsa Raiffeisen mban rreth 14.4%. Konkurrenca po bëhet më agresive dhe klientët po lëvizin më shpesh nga një bankë te tjetra në kërkim të tarifave më të ulëta, normave më të mira dhe shërbimeve digjitale. Në thelb, modeli tradicional bankar po ndryshon. Problemi i vërtetë: a mund të përballojë ekonomia kredi më të shtrenjta? Një nga pyetjet kryesore sot është nëse familjet dhe bizneset shqiptare mund të përballojnë një periudhë të gjatë me interesa më të larta. Rritja e normave të interesit synon të frenojë inflacionin, por inflacioni aktual nuk po vjen vetëm nga konsumi apo kreditimi. Një pjesë e madhe lidhet me faktorë të jashtëm: energjinë, importet dhe kostot globale. Kjo e
Albanian 
English 
Italian