Bankat shqiptare mes fitimeve, kredive dhe rrezikut të pronave: a po hyn sistemi financiar në një fazë më delikate?
Sektori bankar shqiptar po vazhdon të japë pamjen e një sistemi të qëndrueshëm dhe fitimprurës. Kreditimi po rritet, fitimet mbeten të larta dhe raporti i kredive me probleme është ndër më të ulëtit historikë. Por pas kësaj panorame pozitive po shfaqen disa sinjale që meritojnë vëmendje serioze: ekspozimi gjithnjë e më i madh ndaj tregut të pasurive të paluajtshme, rritja e provigjioneve për humbjet e mundshme dhe ngadalësimi i ritmit të tregut imobiliar.
Në pamje të parë, sistemi duket i fortë. Në thelb, ai po bëhet më i ndjeshëm ndaj çdo goditjeje që mund të vijë nga tregu i pronave apo nga shtrenjtimi i parasë.
4.5 miliardë euro prona në duart e bankave
Shifra më domethënëse është ajo e lidhjes së bankave me pasuritë e paluajtshme. Sipas të dhënave të publikuara, rreth 76% e kredisë bankare në Shqipëri jepet kundrejt kolateralit, ndërsa afërsisht 48% e të gjithë portofolit të kredisë është i garantuar me prona të paluajtshme.
Në fund të vitit 2025, vlera e kredive të mbështetura me kolateral në prona arriti në rreth 440 miliardë lekë, ose afro 4.5 miliardë euro.
Kjo do të thotë se sistemi bankar shqiptar është sot shumë më i lidhur me tregun e pasurive të paluajtshme sesa një dekadë më parë. Për sa kohë çmimet e apartamenteve rriten, kjo nuk duket problem. Por momenti kur tregu ngadalësohet, bankat ekspozohen automatikisht ndaj një risku më të madh.
Dhe sinjalet e para të ngadalësimit tashmë kanë nisur të duken.
Tirana po humbet ritmin, ndërsa bregdeti po hyn në një fazë të re financimi
Pas disa vitesh me rritje agresive të çmimeve, tregu i apartamenteve në Tiranë po hyn në një fazë më të ftohtë. Sipas të dhënave, rritja vjetore e çmimeve në kryeqytet zbriti në vetëm 4.4% në gjysmën e dytë të vitit 2025, nga mbi 32.6% që ishte më parë.
Kjo është një diferencë shumë e madhe dhe një tregues i qartë se tregu nuk po ecën më me ritmet e viteve të fundit. Ndërkohë, rritja po zhvendoset më shumë drejt zonave bregdetare, ku kërkesa vazhdon të mbështetet nga investimet turistike dhe blerjet nga shtetas të huaj, por edhe nga shqiptarë të Kosovës dhe diaspora.
Në këtë pikë po shfaqet një zhvillim i ri me ndikim potencial për tregun shqiptar të pasurive të paluajtshme. Disa banka në Kosovë po projektojnë modele të reja financimi që synojnë të mundësojnë kreditimin për blerjen e pronave në Shqipëri, duke përdorur kolateral në Kosovë ose në një shtet tjetër. Ky model do të krijonte për herë të parë një lidhje më të drejtpërdrejtë mes sistemit bankar kosovar dhe tregut imobiliar shqiptar, duke rrit rritjen e aksesit në financim për qytetarët e Kosovës që kërkojnë të investojnë në bregdetin shqiptar.
Nëse kjo skemë zgjerohet, ajo mund të ndikojë ndjeshëm në rritjen e kërkesës për prona në jug të Shqipërisë dhe në rritjen e mëtejshme të çmimeve në zonat turistike.
Paralelisht, në treg po hyn edhe banka Turke Ziraat Bank, e cila është prej vitesh prezente në Kosovë dhe po zgjeron aktivitetin edhe në Shqipëri përmes hapjes së filialeve të saj. Hyrja e aktorëve të rinj rajonalë mund të sjellë më shumë konkurrencë në kreditim, por njëkohësisht mund të krijojë edhe një fazë të re ekspozimi ndërkufitar në tregun shqiptar të pronave.
Kjo do të thotë se tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri nuk po mbështetet më vetëm te kapitali vendas, por gjithnjë e më shumë po ndikohet nga flukset financiare rajonale.
Kreditimi po rritet me shpejtësi
Pavarësisht ngadalësimit të tregut të pronave, bankat po vazhdojnë të kreditojnë ekonominë me ritme të forta. Në mars 2026, kredia për ekonominë arriti në 958.5 miliardë lekë, me një rritje prej 10.6% krahasuar me një vit më parë. Kjo tregon se bankat ende kanë likuiditet të bollshëm dhe oreks për të financuar tregun.
10.6%
Rritja e kredisë për ekonominë deri në mars 2026.
70%
Rritja e provigjioneve për kreditë e këqija në tremujorin e parë.
Por paralelisht me rritjen e kredisë, po rritet edhe kujdesi i bankave. Provigjionet për kreditë e këqija u rritën me rreth 70% gjatë tremujorit të parë të vitit. Në praktikë, kjo do të thotë se bankat po lënë më shumë para mënjanë për humbje të mundshme në të ardhmen. Ky është një nga treguesit më interesantë të momentit: bankat po japin kredi, por njëkohësisht po përgatiten për më shumë risk.
Kreditë me probleme mbeten të ulëta, por trendi po ndryshon
Raporti i kredive me probleme u rrit lehtë në 3.85% në mars 2026, nga 3.8% një muaj më parë. Në pamje të parë kjo duket lëvizje minimale, por ka rëndësi parce mund të sinjalizojë fundin e periudhës së përmirësimit të vazhdueshëm. Megjithatë, niveli aktual mbetet shumë më i mirë se vitet e krizës, kur kreditë me probleme kalonin 20%.
Fitimet bien, konkurrenca rritet
Një tjetër sinjal interesant është rënia e fitimit neto të sektorit bankar me rreth 18% gjatë tremujorit të parë të vitit. Ndërkohë, sipas raportit të Banka e Shqipërisë, po ndryshojnë edhe balancat mes bankave në treg. BKT mbetet banka më e madhe me 23.6% të tregut, por ka humbur terren. Credins është ngjitur në 17%, ndërsa Raiffeisen mban rreth 14.4%.
Konkurrenca po bëhet më agresive dhe klientët po lëvizin më shpesh nga një bankë te tjetra në kërkim të tarifave më të ulëta, normave më të mira dhe shërbimeve digjitale. Në thelb, modeli tradicional bankar po ndryshon.
Problemi i vërtetë: a mund të përballojë ekonomia kredi më të shtrenjta?
Një nga pyetjet kryesore sot është nëse familjet dhe bizneset shqiptare mund të përballojnë një periudhë të gjatë me interesa më të larta. Rritja e normave të interesit synon të frenojë inflacionin, por inflacioni aktual nuk po vjen vetëm nga konsumi apo kreditimi. Një pjesë e madhe lidhet me faktorë të jashtëm: energjinë, importet dhe kostot globale.
Kjo e bën situatën më të ndërlikuar. Sepse normat më të larta të interesit mund të mos e ulin ndjeshëm inflacionin, por mund të rëndojnë bizneset dhe qytetarët me kredi. Dhe pikërisht këtu lidhet rreziku kryesor për bankat: jo te mungesa e kolateralit, por te aftësia reale e klientëve për të paguar.
Çfarë duhet bërë?
Bankat duhet të frenojnë varësinë e tepruar nga tregu i pronave dhe të analizojnë më fort të ardhurat reale të huamarrësve. Në një treg ku çmimet mund të mos rriten më me ritmet e vjetra, kolaterali nuk mjafton si garanci absolute. Rregullatori duhet të vazhdojë monitorimin e kreditimit për banesa dhe të shmangë krijimin e një flluske të financuar nga borxhi.
Ndërsa qytetarët duhet të kuptojnë se periudha e “pronës që vetëm rritet” mund të mos zgjasë përgjithmonë. Marrja e një kredie sot kërkon më shumë kujdes sesa disa vite më parë. Sektori bankar shqiptar vazhdon të mbetet i qëndrueshëm, likuid dhe larg çdo skenari krize. Por nën sipërfaqe po krijohen disa tensione të rëndësishme: ekspozim i lartë ndaj pronave, ngadalësim i tregut imobiliar, rritje e provigjioneve dhe presion mbi fitimet.
Nëse vitet e fundit ishin vitet e zgjerimit agresiv, vitet që vijnë ka gjasa të jenë vitet e menaxhimit të riskut.
"Dhe në ekonomi, zakonisht fiton jo ai që rritet më shpejt, por ai që arrin të menaxhojë më mirë rrezikun."
Le banche albanesi tra profitti, crediti e rischio immobiliare: il sistema finanziario sta entrando in una fase più delicata?
Il settore bancario albanese continua a mostrare l’immagine di un sistema stabile e redditizio. Il credito cresce, i profitti restano elevati e il rapporto dei crediti deteriorati è tra i più bassi della storia. Ma dietro questo quadro positivo stanno emergendo alcuni segnali che meritano seria attenzione: l’esposizione sempre maggiore al mercato immobiliare, l’aumento degli accantonamenti per possibili perdite e il rallentamento del mercato delle proprietà.
A prima vista, il sistema sembra forte. In realtà, sta diventando più sensibile a qualsiasi shock che possa provenire dal mercato immobiliare o dall’aumento del costo del denaro.
4,5 miliardi di euro di immobili nelle mani delle banche
Il dato più significativo è il legame delle banche con il settore immobiliare. Secondo i dati pubblicati, circa il 76% del credito bancario in Albania viene concesso contro garanzie collaterali, mentre circa il 48% dell’intero portafoglio crediti è garantito da immobili.
Alla fine del 2025, il valore dei prestiti garantiti da immobili ha raggiunto circa 440 miliardi di lek, pari a circa 4,5 miliardi di euro.
Questo significa che oggi il sistema bancario albanese è molto più legato al mercato immobiliare rispetto a dieci anni fa. Finché i prezzi degli appartamenti continuano a salire, questo non sembra un problema. Ma nel momento in cui il mercato rallenta, le banche si espongono automaticamente a un rischio maggiore.
E i primi segnali di rallentamento hanno già iniziato a manifestarsi.
Tirana sta perdendo slancio, mentre la costa entra in una nuova fase di finanziamento
Dopo diversi anni di crescita aggressiva dei prezzi, il mercato degli appartamenti a Tirana sta entrando in una fase più fredda. Secondo i dati, la crescita annuale dei prezzi nella capitale è scesa ad appena il 4,4% nella seconda metà del 2025, rispetto a oltre il 32,6% precedente.
Si tratta di una differenza molto grande e di un chiaro segnale che il mercato non sta più avanzando ai ritmi degli ultimi anni. Nel frattempo, la crescita si sta spostando maggiormente verso le zone costiere, dove la domanda continua a essere sostenuta dagli investimenti turistici e dagli acquisti di cittadini stranieri, ma anche dagli albanesi del Kosovo e dalla diaspora.
A questo punto sta emergendo un nuovo sviluppo con potenziale impatto sul mercato immobiliare albanese. Alcune banche in Kosovo stanno progettando nuovi modelli di finanziamento volti a consentire il credito per l’acquisto di immobili in Albania, utilizzando garanzie in Kosovo o in un altro Stato.
Questo modello creerebbe per la prima volta un collegamento più diretto tra il sistema bancario kosovaro e il mercato immobiliare albanese, aumentando l’accesso al finanziamento per i cittadini del Kosovo che desiderano investire sulla costa albanese.
Se questo schema si espanderà, potrebbe influenzare significativamente l’aumento della domanda di immobili nel sud dell’Albania e l’ulteriore crescita dei prezzi nelle aree turistiche.
Parallelamente, nel mercato sta entrando anche la banca turca Ziraat Bank, presente da anni in Kosovo e ora in espansione anche in Albania attraverso l’apertura delle proprie filiali. L’ingresso di nuovi attori regionali può portare maggiore concorrenza nel credito, ma allo stesso tempo può anche creare una nuova fase di esposizione transfrontaliera nel mercato immobiliare albanese.
Questo significa che il mercato immobiliare in Albania non è più sostenuto soltanto dal capitale interno, ma viene influenzato sempre di più dai flussi finanziari regionali.
Albanian banks between profits, loans and property risk: is the financial system entering a more delicate phase?
The Albanian banking sector continues to present the image of a stable and profitable system. Lending is growing, profits remain high and the ratio of non-performing loans is among the lowest in history. But behind this positive picture, some signals are emerging that deserve serious attention: the ever-increasing exposure to the real estate market, the rise in provisions for possible losses and the slowdown of the property market.
At first glance, the system looks strong. In reality, it is becoming more sensitive to any shock that may come from the property market or from the rising cost of money.
€4.5 billion in property in the hands of banks
The most significant figure is the connection of banks with real estate. According to published data, around 76% of bank lending in Albania is issued against collateral, while approximately 48% of the entire loan portfolio is guaranteed by real estate.
At the end of 2025, the value of loans backed by property collateral reached around 440 billion lek, or approximately €4.5 billion.
This means that the Albanian banking system today is much more connected to the real estate market than it was a decade ago. As long as apartment prices continue to rise, this does not appear to be a problem. But the moment the market slows down, banks automatically become exposed to greater risk.
And the first signs of slowdown have already started to appear.
Tirana is losing momentum, while the coast is entering a new financing phase
After several years of aggressive price growth, the apartment market in Tirana is entering a cooler phase. According to the data, annual price growth in the capital fell to only 4.4% in the second half of 2025, from more than 32.6% previously.
This is a very large difference and a clear indication that the market is no longer moving at the pace of previous years. Meanwhile, growth is shifting more toward coastal areas, where demand continues to be supported by tourism investments and purchases by foreign citizens, but also by Albanians from Kosovo and the diaspora.
At this point, a new development with potential impact on the Albanian real estate market is emerging. Some banks in Kosovo are projecting new financing models aimed at enabling loans for the purchase of property in Albania, using collateral in Kosovo or another country.
This model would, for the first time, create a more direct connection between the Kosovar banking system and the Albanian real estate market, increasing access to financing for citizens of Kosovo seeking to invest on the Albanian coast.
If this scheme expands, it could significantly affect the increase in demand for property in southern Albania and the further rise of prices in tourist areas.
At the same time, the Turkish bank Ziraat Bank is also entering the market. It has been present in Kosovo for years and is now expanding its activity in Albania through the opening of branches. The arrival of new regional actors may bring more competition in lending, but at the same time it may also create a new phase of cross-border exposure in the Albanian property market.
This means that the Albanian real estate market is no longer supported only by domestic capital, but is increasingly being influenced by regional financial flows.
Albanian 
English 
Italian